AV快播 现时比较抗跌的二手房是如何的
上海房价从 2021 年最高点到现时跌了些许AV快播
这个话题咱们需要全体的数据来佐证
比如，2021 年 8 月上海二手挂牌均价为 74291 元 /㎡，甘休 2024 年 8 月上海二手的挂牌均价为 66720 元 /㎡，全体跌幅约为 10%
（数据着手：兔博士 app）
而这是全体的商场，回到咱们今天的主题
换句话说，在楼市涨跌周期内，跑赢大盘就算是赢家
房价涨的时辰，比大盘涨的多
房价跌的时辰，比大盘跌的少
这也就有了咱们今天的主题，在楼市下落周期，咱们也要柔和那些更抗跌的二手房
是以此次我从兔博士 app 拉取了全方面的数据，并同期和几位资深中介聊了聊，来获取，数据和实质往复情况
咱们沿路来征询这个话题
现时比较抗跌的二手房是哪些
01
如若与三年前的成交价比拟，这些板块房价照旧涨了
直到我把数据拉出来后，才发现如若把三年手脚一个周期，上海这些板块的价钱不跌反涨了
如下表格所示
（数据着手：兔博士 app，成交价单元：元 / 平米）
这几年里，涨幅较高的板块不错分为两类
一种是过去郊区房价相对比较低的板块比如老港镇、叶榭、车墩、柘林
另一种是统统市区位置的传统上只脚地段，其中董家渡、黄浦滨江、老西门的二手涨幅王人跨越了 15%，豫园板块也有 10% 傍边的涨幅
从这个表不错看出，黄浦区的强势地段照旧赢了
于是把各区的数据 3 年房价拿出来对比，黄浦竟然遥遥发轫
裙底 偷拍反倒是杨浦非论是挂牌价钱，照旧成交价钱，在市区里的跌幅王人比较大
（数据着手：兔博士 app）
不外也不错看到上海市区地段的含金量，熟悉的配套，优质的学区等王人让市区能够跑赢了大盘
接下来咱们望望郊区的五大新城，如若征询五大新城那里最抗跌
临港却是要单独拎出来看的一个，因为这三年，临港房价的波动确凿太大了
21 年临港的成交价还能在 3 字头，如今仍是跌到约 2.4 万 / 平，相较于 21 年跌幅约三成，不错说是全上海最不抗跌的板块之一了
（数据着手：兔博士 app）
那么其他四个新城，嘉定新城无疑是最抗跌的一个
相较于 21 年，嘉定新城成交均价高涨了 4.79%，挂牌均价高涨了 11.84%，然而也不错看到即即是嘉定新城，24 年较 23 年价钱照旧下滑了的
五大新城里谁最抗跌，战至现时的恶果：嘉定>青浦>松江>奉贤>临港
聊完毕相对比较全面的宏不雅商场，我还找了几位熟悉的中介一又友
在他们这几年的往复教化中，具体感知到商场愈加精确的变化
小苏和大熊给我提供了几个比较抗跌产物的标的
02
强势产业园相近的动迁房，才比较抗跌
大熊作念上海的二手往复，总价段主要鸠合在 200-300 万傍边的标的
是以许多时辰王人和上海的动迁房打交谈
最近商场上有流传上海六大动迁基地的跌幅排名榜，最高跌幅的地点为松江泗泾，平均达到了 30% 傍边
而青浦徐泾的几个标杆动迁基地板块也通常清晰搬动迁房产物的脆弱性
（数据着手：链家）
几个典型小区近 3 年的房价，跌幅近 30% 已司空见惯
然而在二手房商场里，许多时辰动迁小区的供应量和成交量王人尽头大，不错说是这座城市的成交基石之一
是以在行情冷淡的周期下，柔和哪些动迁房还比较抗跌，照旧很有必要
大熊给我提供了两个标的
一个是周浦，我去查了下链家这 3 年周浦典型小区成交的行情
（数据着手：链家）
周浦几个典型小区的跌幅和 3 年来最高点比拟，跌幅仅有 8-9%，这种行情放在通盘浦东也王人丁舌常抗跌的
另一个是康桥
（数据着手：链家）
周浦足下的康桥几个小区的价钱也清晰出了较为雄厚的趋势
而通常是动迁房板块，周浦和康桥能够保握房价较为雄厚的原因是
需求一直以来的昌盛，也就是依赖于浦东发展轴线上的大中枢张江需求的外溢
而围绕在大虹桥产业区相近的动迁基地，如江桥、泗泾、徐泾北城等，亦然受到了其产业发展不雄厚的影响
强产业园旁的动迁基地抗跌性更强
03
板块标杆二手小区老是比较抗跌
（数据着手：链家）
最近一年，咱们不雅察了每个板块里那些标杆二手小区的房价，有的因为地段，有的因为产物溢价，还有的因为通盘板块的老化，那些产物作念的比较好的小区价钱站得比较稳
大熊跟我说了三个比较典型的案例
在他的不雅察中，最典型的张江汤臣豪园，不仅这 20 年的挂牌价钱涨幅达到 1300% 以上，这几年的价钱，也清晰出了抗跌性
张江汤臣豪园所在的张江板块，除了汤臣豪园、汤臣豪庭这种别墅、豪宅，城市经典这种大户型产物，大多是老公房、动迁房
（数据着手：兔博士 app）
而作为纯商品房产物的张江汤臣豪园，成为板块内少有的改善产物，一直到今天，其稀缺属性依然无可替代
第二个是唐镇的绿城玉兰花圃，与这三年的最高点房价比拟，跌幅也只须 10% 傍边
这个盘毫无疑问是靠绿城的品牌把价钱站住了，这些年来一直王人是唐镇二手房价的天花板
第三个位于徐汇华泾的印象欧洲，和前两个盘不同，印象欧洲的稀缺是因为华泾板块的全体房龄仍是较老，作为次新的小区，价钱比较坚挺
把印象欧洲在链家的 2021、2024 年的成交纪录拉出来对比后
可看到不管是 2 房、3 房产物，这三年均价一直雄厚守护在 9-10 万 /㎡，基本没如何跌
访佛这么的小区，基本每个板块王人会有，比如御桥的万科海上传说，大宁的金茂府等等
是以标杆二手小区，或因为地段或因为产物，稀缺性如若能够获取保握，价钱就稳了
04
"这预算段，它们应该是最佳的选拔。"
上头说的还口舌中枢板块的标杆二手，而在上海中枢区有些产物也展现房价比较坚挺的迹象
上海市区统统稀缺地段里的早期商品房
（数据着手：链家）
先来望望位于静安江宁路的的静安豪景苑，这个小区位于静安寺商圈，享受上海城市极致的高贵配套
且小区领有丰富功能的会所配套，仅对业主免费通达，会所就业除了有泳池、健身等惯例面容，还有推拿浴池、桑拿、蒸汽浴温泉、健身房、壁球馆和网球场等各式场合
因此，在 2021 年该小区的 2 房户型，成交均价在 13-14 万 /㎡之间
（着手：链家）
24 年，静安豪景苑的 2 房成交价钱依然保握在 13-14 万 /㎡间，尽头雄厚
（着手：链家）
还有一个案例是位于五里桥的永业公寓，2021 年景交均价从约 12 万 /㎡到 17 万 /㎡不等
（着手：链家）
来到 2024 年，永业公寓成交均价在 12-15 万 /㎡之间
（着手：链家）
诚然距离最高点的 17 万 /㎡已有所回落，但价钱比较坚挺
关于早期的品性商品房为什么房价还比较坚挺，供需琢磨导致
在这些发展近乎弥漫的板块里，基本莫得新址推出
是以客户可选拔的小区未几，这些早期的商品房小区领有了不成替代性
用大熊的一句话归来就是："在这个预算段内它们应该是最佳的选拔。"
05
地段不特有，但产物统统够特有
最近，苏苏和我说，上海楼市出现了"分化跌"征象
我一运转还搞不解白，她证实说，就是在跌的小区里，也有分化
在纯改善型的产物供应尽头稀缺的板块，大户型赢了
（数据着手：链家）
供求比决定了价钱的雄厚
比如位于闵行颛桥的纯大平层小区，颛桥银河湾
这个小区仅提供 200㎡以上的隧谈大平层户型，而面容所在的闵行颛桥板块，户型在 200㎡以上的二手小区，除了别墅区除外，三三两两
( 着手：链家 )
是以这个盘的客群圈层指向了特定对闵行或是银河湾学区需求的高端客群，换手率一直比较低
我在链家上看了下，现时通盘银河湾 1、2、3 号园，总户数达到 2248 户，但却仅有 48 套在外网挂牌出售，挂牌率约仅 2%，尽头低
这也证实了银河湾小区房主基本以自住为主，比较惜售
大熊说："那些外环线上的板块，大平层产物比较稀缺，如若出现一个纯大平层社区，巨额比相近抗跌。"
闵行莘庄的次新大平层小区，TODTOWN 天荟也呈现出这种趋势，这三年房价对比最高点，仅跌了个零头
06
大户型产物在刚需板块有多吃香
另一个角度：即即是在归并个社区里的产物，也经常是大户型比较抗跌
我把华润中央公园比年来的成交明细统计如下
凭证链家样本数据清晰，对比 2021 年，华润中央公园二期的 2 房产物跌幅在25%傍边
（数据着手：链家）
再来看 3 房产物，发轫成交量就远远小于 2 房，我浏览了一下这几年所有成交纪录，能够是成交 10 套 2 房，才会成交 1 套 3 房的 10:1 的比例
（数据着手：链家）
从 2022 年的少许数据样本里，看到 3 房的成交价相对安靖
集结我我方躬行去到华润中央公园踩盘的阅历
那时辰看房中介就明确告诉我，这个小区大户型比较吃香，一个是房主拿出来卖的少，价钱也比较雄厚
比拟起来，2 房小户型就堕入了价钱格杀的境地中了，因为客户王人念念往更大面积的户型置换，挂出来的房源正本就多，竞争也大
在刚需热门板块中，大户型的稀缺经过远高于小户型
07
最自后说说写这篇著述的初志
从下落周期商场里，咱们除了感受到悲不雅和战抖除外，还能够感知到什么
或者说上海二手房的价钱雄厚成分有哪些
我我方把数据梳理，和各式中介聊过之后
找到一些共性，和大家沿路参考
王人知谈顶级地段保值，但不是所有东谈主王人能买进黄浦的好地段
那么，宁要鸡头不要凤尾，数据清晰板块的标杆二手老是更抗跌
通常价位，去挑选那些能够成为板块头部品性的二手房，比去你合计的好地段买一个差产物更好
那什么是好产物，什么样的产物才真实匹配这时期的需求
隧谈圈层、改善户型、品牌房企
改日是改善户型当谈的时期
如何买到一个好户型，可能巧合辰比买到一个好地段更伏击
这个时期的购房者，在为真实的改善产物买单
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5551篇原创著述AV快播
